Mieterhöhung für Gewerberäume

Bis zu welcher Höhe darf die Miete gesteigert werden?

Grundsätzlich sind Ihnen im Gewerbemietrecht kaum Grenzen gesetzt, wenn Sie die Miete erhöhen möchten. Das bedeutet: Vermieter und Mieter können vertraglich jede beliebige Mieterhöhung vereinbaren.

Folgende Beschränkung sollten Sie aber auf dem Schirm haben: Die Mieterhöhung ist sittenwidrig, wenn sie gegen das Wucherverbot aus § 138 BGB verstößt.

In der Regel ist das der Fall, wenn ein auffälliges Missverhältnis zwischen der Höhe der Miete und den vermieteten Gewerberäumen besteht und sittenwidrige Umstände hinzutreten. Solche nimmt man zum Beispiel an, wenn der Vermieter die Unerfahrenheit des Mieters ausnutzt, um ihm eine besonders hohe Miete abzuknüpfen.

Verlangt der Vermieter mehr als 100% der ortsüblichen Marktmiete, ist die Miete grundsätzlich unverhältnismäßig. Wenn in diesem Fall noch weitere sittenwidrige Umstände hinzutreten, ist die Mieterhöhung wucherhaft und damit unwirksam.

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Wie lässt sich eine Mieterhöhung im Vertrag fixieren?

Da das Gewerbemietrecht den Vertragsparteien freie Hand in der Vertragsgestaltung lässt, können Sie auch eine Mieterhöhung auf unterschiedlichste Weise vertraglich fixieren. So sorgen Sie z.B. für einen stetigen Anstieg der Miete, ohne ständig aufs Neue verhandeln zu müssen.

Typische Klauseln für Mieterhöhungen sind:

• Wertsicherungsklauseln: Auch Gleitklausel, Indexklausel oder Preisklausel genannt. Damit sollen inflations- und deflationsbedingte Wertentwicklungen ausgeglichen werden. Dies soll sowohl den Vermieter als auch den Mieter schützen bzw. beiden zugutekommen. Die Wertsicherungsklausel ist der Regelfall im Mietvertrag und i.d.R. an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Dabei wird die Miete dem Preisniveau der Mietsache angepasst. Das kann entweder automatisch im Rahmen einer sogenannten „echten Gleitklausel“ geschehen oder nach einer erneuten Verhandlung der Parteien, wenn eine „unechte Gleitklausel“ vorliegt.
• Spannungsklauseln: Mit diesen wird die Miete der Gewerberäume an die Miete vergleichbarer Mietobjekte angepasst. Meistens sind das andere Gewerberäume.
• Leistungsvorbehalt: Hier vereinbaren Mieter und Vermieter, dass in einem bestimmten Fall eine Mietänderung möglich sein soll. Beispielsweise, wenn sich bestimmte Umstände, wie die Bezugsgröße, ändern oder eine vereinbarte Zeit abgelaufen ist. Das Maß der Mietänderung wird dann aber erst im entsprechenden Zeitpunkt vom Vermieter oder einem Dritten, wie einem Sachverständigen, festgelegt.
• Staffelmiete: Die Miete wird zu einem festen Zeitpunkt regelmäßig erhöht. Mieter und Vermieter vereinbaren schon im Mietvertrag, zu welchem Zeitpunkt die Miete sich um welchen Betrag erhöhen soll. Die Staffelmiete ermöglicht so Planungssicherheit für beide Parteien.
• Umsatzmiete: Hier wird die Miete an den Umsatz des Mieters angepasst. Die Vertragspartner einigen sich also nicht über einen festen Mietzins, sondern passen ihn flexibel an den wirtschaftlichen Erfolg des Mieters an. Damit die Schwankungen nicht ausarten, können Sie allerdings eine Mindest- und Höchstmiete vereinbaren.

All diese Klauseln vereinfachen Ihnen eine Mieterhöhung im gewerblichen Bereich. Aber Achtung: Gerade Wertsicherungsklauseln können im Einzelfall unzulässig sein. Es lohnt sich daher, einen Anwalt für Mietrecht in die Vertragsgestaltung einzubeziehen.

Ich bin seit vielen Jahren im Gewerbemietrecht tätig und weiß, worauf es ankommt. Kontaktieren Sie mich telefonisch in Köln unter 0221 995 787 20 oder mithilfe des Kontaktformulars!

Kann die Miete auch ohne Klausel erhöht werden?

Wer keine entsprechende Klausel in den Vertrag aufnimmt, kann die Miete natürlich auf dem Verhandlungswege erhöhen.

Vermieter stehen dabei insbesondere diese juristischen Hebel zur Seite:

• Befristeter Mietvertrag: Wer von Anfang an einen befristeten Mietvertrag abschließt, kann nach dessen Ablauf einen Mietvertrag mit höherer Miete aushandeln.
• Änderungskündigung: Sie können den Gewerbemietvertrag kündigen und gleichzeitig einen neuen Vertrag mit höherer Miete anbieten. Voraussetzung ist natürlich, dass Ihnen ein ordentliches Kündigungsrecht zusteht (was regelmäßig der Fall ist).

Ich habe zahlreiche Verhandlungen über Mieterhöhungen begleitet und unterstütze Sie mit meiner Erfahrung. Kontaktieren Sie mich telefonisch in Köln unter 0221 995 787 20 oder mithilfe des Kontaktformulars!

Darf die Miete aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen erhöht werden?

Anders als im Wohnraummietrecht hat der Vermieter im Gewerbemietrecht grundsätzlich kein Recht, die Miete wegen Modernisierungsarbeiten zu erhöhen.

Dies können Sie aber natürlich mit Ihrem Mieter individuell aushandeln oder eine entsprechende Klausel in den Vertrag aufnehmen.