Verwertungskündigung – Ihre Rechte als Mieter!

Hat Ihr Vermieter Ihnen eine Verwertungskündigung geschickt und möchte die Immobilie, die Sie mieten, wirtschaftlich verwerten? Kein Grund zur Panik – nicht jeder wirtschaftliche Grund berechtigt zur Kündigung. Wie Sie sich wehren können und wann eine solche Kündigung überhaupt möglich ist, erläutert der folgende Beitrag.

1. Was versteht man unter einer Verwertungskündigung?
2. Wann kann aus wirtschaftlichen Gründen gekündigt werden?
3. Wann ist eine Verwertungskündigung unwirksam?
4. Welche Kündigungsfrist gilt bei einer Verwertungskündigung?
5. Verwertungskündigung erhalten – was tun?
6. Fazit

1. Was versteht man unter einer Verwertungskündigung? 

Eine Kündigung durch den Vermieter ist nur in Ausnahmefällen möglich. Notwendig ist, dass ein bestimmter Kündigungsgrund vorliegt. Man spricht hier auch davon, dass der Vermieter ein „berechtigtes Interesse“ an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Das Gesetz nennt in § 573 BGB drei Fälle, wann ein solches berechtigtes Interesse gegeben ist:

1. Vertragspflichtverletzung – Der Mieter verletzt seine vertraglichen Pflichten aus dem Mietverhältnis, beispielsweise indem er die Miete mehrfach nicht zahlt.
2. Eigenbedarf – Der Vermieter meldet Eigenbedarf an, weil er die vermietete Immobilie für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige des Haushalts benötigt.
3. Verwertung – Der Vermieter ist durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses daran gehindert, das Grundstück angemessen wirtschaftlich zu verwerten und erleidet dadurch erhebliche Nachteile.

Im letzten Fall spricht man von einer Verwertungskündigung. Einfach gesagt geht es darum, dass der Vermieter kündigen darf, wenn er die Immobilie auf eine wirtschaftlich lukrativere Art und Weise nutzen kann, als durch die Vermietung. Er möchte den Wert, der in der Immobilie steckt, realisieren. Hieran hindern ihn jedoch die bestehenden Mietverhältnisse.

Es gibt verschiedene wirtschaftliche Gründe für eine Verwertungskündigung:

• Der Vermieter möchte die Immobilie zwar verkaufen, dies ist ihm in vermietetem Zustand jedoch nur zu Bedingungen möglich, die für ihn unzumutbar sind.
• Der Vermieter möchte die Immobilie sanieren.
• Der Vermieter möchte die Immobilie abreißen, um anschließend eine neue Immobilie mit höherem Wert zu errichten.
• Der Vermieter hat eine Gewerbegenehmigung erhalten und möchte die Immobilie in eine Gewerbeimmobilie umwandeln.

2. Wann kann aus wirtschaftlichen Gründen gekündigt werden?

Machen Sie sich eines klar. Es stehen bei der Verwertungskündigung zwei Grundrechtspositionen und Interessen gegenüber. Der Vermieter hat ein Recht am Eigentum und ein Interesse, dieses gewinnbringend zu verwerten. Umgekehrt hat der Mieter ein Besitzrecht durch den Mietvertrag. Dieser erlaubt ihm die Nutzung der Immobilie.

Mieter sind häufig in einer unterlegenen Stellung. Die Hürden, die für eine Verwertungskündigung überwunden werden müssen, sind daher sehr hoch. Es soll das Ziel verfolgt werden, Mieter davor zu bewahren durch eine Umwandlung und Veräußerung der Immobilie verdrängt zu werden.

Aus diesem Grund berechtigt nicht jeder wirtschaftliche Grund zur Kündigung durch den Vermieter. Der wirtschaftliche Nachteil auf Seiten des Vermieters, den er durch die fehlende Verwertungsmöglichkeit hat, muss im Rahmen der Abwägung beider Interessen schwerer wiegen als der Verlust der Wohnung für den Mieter.

Dies ist anzunehmen, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind. Eine Verwertungskündigung ist dann wirksam.

Konkretes Verwertungsinteresse

Der Vermieter muss beweisen, dass er eine konkrete Absicht hat, die Immobilie tatsächlich zu verwerten. Er darf die Verwertung also nicht als Vorwand nutzen, um Sie als Mieter zu täuschen und aus der Wohnung zu verdrängen.

Beispiel: Ist ein Verkauf angestrebt, bedeutet dies, dass er z.B. Inserate und Makleraufträge dokumentieren muss. Nur so kann erfolgreich nachgewiesen werden, dass ein Verkauf im vermieteten Zustand nicht oder nur unter unzumutbaren Bedingungen möglich gewesen wäre.

Hinderung durch das Mietverhältnis

Das bestehende Mietverhältnis muss den Vermieter daran hindern, die Immobilie zu verwerten. Hier muss ein Zusammenhang zwischen der Fortführung des Mietverhältnisses und der nicht realisierbaren Verwertungsmöglichkeit bestehen.

Beispiel: Die Immobilie ist derart heruntergekommen, dass die Mieteinnahmen nicht für eine kostendeckende Aufrechterhaltung der Immobilie herhalten können. Der Vermieter möchte aus diesem Grund die Immobilie abreißen und neue Wohnungen errichten. Dies ist ihm nicht möglich, solange Mieter in der Immobilie wohnen. Eine Verwertungskündigung kann in diesem Fall möglich sein, da das Mietverhältnis einen Kündigungsgrund darstellt.

Angemessenheit der Verwertung

Die wirtschaftliche Verwertung muss auch „angemessen“ sein. Es müssen objektiv nachvollziehbare und vernünftige Gründe für die beabsichtigte Verwertung vorliegen. In diesem Rahmen werden das Bestandsinteresse des Mieters und das Verwertungsinteresse des Vermieters untereinander abgewogen.

Beispiel: Die Lage, in der sich die Eigentumswohnung des X befindet, wird immer beliebter. Er möchte seine Wohnung verkaufen und hat einen potentiellen Käufer gefunden, der ihm mitteilt, er würde gerne in 1-2 Jahren je nach Entwicklung nochmal über einen Kauf nachdenken. X möchte sich die Möglichkeit nicht entgehen lassen und jetzt schon Mieterin Y kündigen. Dies ist nicht möglich. Reine Spekulationsgeschäfte oder potentielle Gewinne stellen keinen vernünftigen Grund dar. Hier ist der Mieter schützenswerter.

Erheblicher Nachteil

Für den Vermieter muss dadurch, dass er die Immobilie aufgrund der Vermietung nicht verwerten kann, ein erheblicher Nachteil entstehen. An dieser Stelle wird ein Vergleich aufgestellt.

• Wie ist die jetzige Vermögenslage des Vermieters mit der Immobilie in vermietetem Zustand?
• Wie würde die Vermögenslage des Vermieters hypothetisch betrachtet aussehen, wenn er die Immobilie im unvermieteten Zustand verwertet?

Ist die Differenz sehr groß und sprechen keine anderen Gründe dagegen, kann von einem erheblichen wirtschaftlichen Nachteil für den Vermieter ausgegangen werden.

Beispiel: X möchte sein geerbtes Einfamilienhaus verkaufen, das bislang vermietet ist. Ein Sachverständigengutachten stellt fest, dass der Verkaufserlös in vermietetem Zustand 30% gemindert ist. Ein Verkauf wäre in diesem Fall wirtschaftlich sinnlos. Er kann den Mietern kündigen.

Achtung: Die Voraussetzungen einer Verwertungskündigung müssen bereits im Kündigungsschreiben ausführlich dargelegt werden. Ein Nachschieben im Gerichtsverfahren ist nicht möglich!

3. Wann ist eine Verwertungskündigung unwirksam? 

Eine Verwertungskündigung ist immer dann unwirksam, wenn im Rahmen der Abwägung von Vermieter- und Mieterinteresse mehr Argumente dafür sprechen, den Mieter zu schützen.

Hierzu müssen die Nachteile, die sich durch die Kündigung für den Mieter ergeben, größer sein als der wirtschaftliche Nachteil, der sich für den Vermieter durch die Fortführung des Mietverhältnisses ergibt.

Folgende Konstellationen kommen in Betracht:

Verkauf der Immobilie

Auch wenn sich ein leeres Haus ohne Mieter besser verkaufen lässt, der alleinige Wunsch eine Immobilie verkaufen zu wollen ist grundsätzlich kein ausreichender Grund für eine Verwertungskündigung. Hier kommt es auf den Einzelfall an.

Entscheidend ist unter anderem, wie hoch der potentiell zu erzielende Wert der Immobilie in bewohntem Zustand, verglichen mit dem Wert in unbewohntem Zustand ist. Bei einer sehr niedrigen Differenz kann nicht von einer wirtschaftlich unzumutbaren Situation für den Vermieter ausgegangen werden.

Gewinnoptimierung

Bei der Vermietung einer Immobilie geht es nicht ausschließlich darum, dass der Vermieter den größtmöglichen Vorteil erzielt. Daher genügt die einfache Begründung, durch eine Neuvermietung der Immobilie könnten höhere Mieten erzielt werden, nicht für eine Verwertungskündigung.

Abriss

Auch der ersatzlose Abriss der Immobilie ist kein ausreichender Grund für eine Verwertungskündigung. Wenn der Vermieter durch einen Abriss lediglich weitere Bewirtschaftungskosten der Immobilie vermeiden möchte, ist eine Kündigung unwirksam. Es wird auf diese Weise nämlich nicht der Wert, der in der Immobilie selbst steckt, realisiert. Es handelt sich dann nur um Einsparungen von Kosten.

Sanierung und Modernisierung

Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten fallen grundsätzlich in den Bereich des Vermieters und gehören zu seinen mietvertraglichen Pflichten. Er hat dafür zu sorgen, dass die Immobilie instand gehalten wird.

Gerade bei Modernisierungsmaßnahmen kann er zwar die Miete erhöhen, sie berechtigen ihn aber nicht automatisch zu einer Verwertungskündigung. Wenn es möglich ist, dass Sie die Wohnung lediglich vorübergehend verlassen, damit die geplanten Baumaßnahmen umgesetzt werden können, kann Ihnen nicht gekündigt werden.

4. Welche Kündigungsfrist gilt bei einer Verwertungskündigung?

Für die Verwertungskündigung gelten die allgemeinen Kündigungsfristen, die auch für eine ordentliche Kündigung einschlägig sind (§ 573c Absatz 1 BGB). Die Länge der Frist hängt von der Dauer des Mietverhältnisses ab.

• Mietdauer bis 5 Jahre – Kündigungsfrist beträgt 3 Monate
• Mietdauer ab 5 Jahre – Kündigungsfrist beträgt 6 Monate
• Mietdauer ab 8 Jahre – Kündigungsfrist beträgt 9 Monate

Achtung: Neben der Frist muss der Vermieter ebenfalls die Schriftform einhalten. Eine nur mündlich ausgesprochene Kündigung ist nicht wirksam!

5. Verwertungskündigung erhalten – Was tun?

Wenn Sie eine Verwertungskündigung erhalten haben, bedeutet dies nicht, dass Sie automatisch aus Ihrer Wohnung oder Ihrem Haus verdrängt werden. Der Vermieter muss die Gründe, die ihn zu einer Verwertungskündigung berechtigen, ausführlich im Kündigungsschreiben darlegen.

Hier liegt häufig eine Fehlerquelle, die zur Unwirksamkeit der Verwertungskündigung führt. Zudem können Sie der Kündigung widersprechen (§ 574 BGB). Voraussetzung ist, dass ein Härtefall gegeben ist. Dies ist der Fall, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter aus besonderen Gründen unzumutbar erscheint.

Lassen Sie uns gerne prüfen, ob die Gründe Ihres Vermieters ausreichen und setzen Sie auf unsere Expertise im Mietrecht. Wir können für Sie mit Ihrem Vermieter verhandeln und möglicherweise eine Abfindung herausholen!

6. Fazit

• Möchte der Vermieter seine Immobilie auf eine wirtschaftlich lukrativere Art als durch die Vermietung nutzen, und hindert ihn hieran ein bestehendes Mietverhältnis, kann er eine Verwertungskündigung aussprechen.
• Voraussetzung ist, dass er erhebliche wirtschaftliche Nachteile erleidet, weil er die andere Art der Verwertung wegen der Fortführung der Mietverhältnisse nicht umsetzen kann.
• Es werden die Interessen des Vermieters an der wirtschaftlichen Verwertung und die Interessen des Mieters am Bestand des Mietverhältnisses untereinander abgewogen.
• Mögliche Gründe für eine Verwertungskündigung können im Einzelfall der Verkauf oder Abriss der Immobilie sowie Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten sein.
• Es gelten die üblichen Kündigungsfristen.
• Ein Kündigungsschreiben, dass die Gründe für eine Verwertung nicht ausreichend darlegt, ist fehlerhaft und kann angegriffen werden.

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