Wer seine Wohnungsmiete nicht zahlt, dem droht die Kündigung. So weit, so richtig.
Doch ab welchem Mietrückstand gilt das? Wann kann der Vermieter fristlos, wann fristgerecht kündigen? Und kann sich der Mieter dagegen wehren?
Ich beantworte alle Ihre Fragen und unterstütze Sie als Anwalt für Mietrecht in Köln!
Eine fristlose Kündigung beendet das Mietverhältnis unmittelbar. Wegen Mietrückstands ist eine fristlose Kündigung möglich, wenn der Mieter
Der Rückstand ist grundsätzlich erheblich, wenn der offene Gesamtbetrag die Höhe einer Monatsmiete übersteigt.
Beispiel: Statt geschuldeter 500 Euro überweist der Mieter für die Monate September und Oktober jeweils 200 Euro. Da sein Mietrückstand 600 Euro beträgt, übersteigt er die Höhe einer Monatsmiete.
Beispiel: Der Mieter überweist das gesamte Kalenderjahr 2021 statt 500 Euro lediglich 400 Euro monatlich. Der Mietrückstand beträgt 1.200 Euro und damit mehr als zwei Monatsmieten.
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Bei geringeren Rückständen kommt eine fristgemäße Kündigung in Betracht. Hier endet das Mietverhältnis allerdings erst nach Ablauf der Kündigungsfrist aus § 573c I BGB.
Ordentlich fristgemäß dürfen grundsätzlich nur unbefristete Mietverträge gekündigt werden. Dies ist unter Umständen bereits möglich, wenn der Mieter mit mindestens einer Monatsmiete mehr als einen Monat in Verzug ist.
Der Zahlungsrückstand bemisst sich nach der Warmmiete. Gemeint sind also die Kaltmiete plus die Nebenkostenvorauszahlung. Wurden neben der Wohnung weitere Objekte gemietet, etwa eine Garage oder ein Schuppen, wird die hierfür anfallende Miete eingerechnet.
Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen bleiben für die fristlose Kündigung grdsl. unberücksichtigt. Sie können allerdings eine fristgerechte Kündigung rechtfertigen.
Beispiel: Der Mieter hat bei einer Monatsmiete von 500 Euro im vergangenen Jahr einen Mietrückstand von 800 Euro angesammelt. Der Mieter erhält nun seine Nebenkostenabrechnung für das Vorjahr. Er muss 250 Euro nachzahlen.
Würden die 250 Euro auf den Mietrückstand addiert, wäre der Mieter mit insgesamt mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand und könnte fristlos gekündigt werden. Da Nachzahlungsforderungen bei fristlosen Kündigungen aber gerade nicht hinzugerechnet werden, bleibt es bei einem Mietrückstand von 800 Euro.
Der Vermieter kann dem Mieter nicht fristlos, unter Umständen aber fristgerecht kündigen.
Ich sorge dafür, dass Ihre Kündigung wegen Mietrückstands nicht angreifbar ist. Kontaktieren Sie mich telefonisch in Köln unter 0221 995 787 20 oder mithilfe des Kontaktformulars!
Gleicht der Mieter noch vor Zugang der Kündigung den Mietrückstand aus, bleibt die Kündigung wirkungslos.
Nach einer fristlosen Kündigung bietet sich dem Mieter eine weitere Möglichkeit. Er kann innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage den Rückstand begleichen und so die fristlose Kündigung aus der Welt schaffen.
Aber Vorsicht: Vermieter erklären oft neben der fristlosen Kündigung auch eine fristgerechte. Auf letztere haben nachträgliche Zahlungen grundsätzlich keinen Einfluss. Die fristlose Kündigung ist dann zwar abgewehrt, das Mietverhältnis endet aber nach Ablauf der Kündigungsfrist trotzdem.
Ich begleite Sie von Ausspruch der Kündigung bis zum Auszug Ihres Mieters. Mein Augenmerk liegt insbesondere auf der zügigen Durchsetzung Ihrer Kündigung.
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Ich prüfe die Kündigung und Ihre Möglichkeiten!
Nach Terminvereinbarung stehe ich Ihnen gerne in der Kanzlei im Herzen von Köln für persönliche Termine zur Verfügung.
Sollten Sie eine telefonische Beratung bevorzugen – oder auch eine Beratung mittels Videokonferenz – ist das natürlich ebenfalls nach Vereinbarung eines Termins möglich.
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